Im Jahr 2023 wurden in Deutschland insgesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Davon waren 257.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden, was einem Rückgang von 0,6% oder 1.600 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Von diesen Neubauwohnungen entfielen 69.900 auf Einfamilienhäuser, was einen Rückgang von 9,3% oder 7.200 Häusern im Vergleich zu 2022 darstellt. Die Zahl der neuen Wohnungen in Zweifamilienhäusern stieg hingegen um 3,8% oder 900 auf 23.800. In Mehrfamilienhäusern wurden 156.300 Neubauwohnungen fertiggestellt, was einem Anstieg von 4,1% oder 6.100 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Wohnheimen sank um 15,9% oder 1.400 auf 7.300.

Der Bauüberhang hat sich erstmals verringert

Im Jahr 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 26,7% auf 259.600, was deutlich unter der Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag. Dadurch ging die Zahl der bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, bekannt als Bauüberhang, erstmals seit 2008 im Jahresvergleich zurück. Zum Jahresende 2023 verringerte sich der Bauüberhang um 58.100 Wohnungen auf 826.800. Von diesen befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau und 214.500 waren „unter Dach“ (im Rohbau). Der bisher höchste Bauüberhang wurde 1995 mit 928.500 Wohnungen verzeichnet.

Der Rückgang des Bauüberhangs ist auch auf die Zahl erloschener Baugenehmigungen zurückzuführen, deren mehrjährige Gültigkeitsdauer abgelaufen ist und die daher nicht mehr in die Berechnung einfließen. Im Jahr 2023 erloschen 22.700 Baugenehmigungen. Zum Vergleich: 2022 wurden mit 22.800 erloschenen Baugenehmigungen die höchsten Werte seit 2006 verzeichnet.

Quelle: Destatis
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Laut dem Zensus 2022 gab es in Deutschland am 15. Mai 2022 etwa 43,1 Millionen Wohnungen, das sind 2,5 Millionen mehr als beim Zensus 2011. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung ist auf 94 m² gestiegen, was einen Anstieg von 3,0 m² im Vergleich zu 2011 bedeutet. Bundesweit liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,28 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Nettokaltmieten in Großstädten finden sich in München, Frankfurt am Main, Stuttgart und Heidelberg.

Die Zahl der Wohnungen aus der Gebäude- und Wohnungszählung beträgt 43,1 Millionen und entspricht somit weitgehend der Zahl der Wohnungen aus der Bestandsfortschreibung vom 31. Dezember 2021 (43,08 Millionen Wohnungen). Seit dem vorherigen Zensus 2011 ist die Zahl der Gebäude mit Wohnraum deutschlandweit um 1,0 Millionen gestiegen, was einem Zuwachs von 2,5 Millionen Wohnungen entspricht.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung hat sich seit dem Zensus 2011 auf 94,4 m² (+3,0 m²) erhöht. In den Ländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen stieg die Wohnfläche mit jeweils etwa 5 m² stärker an als in den westdeutschen Ländern (Zuwachs etwa 3 m²) oder in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin (Zuwachs unter 1 m²).

Quelle: Zensus
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Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes vorgeschlagen, rückwirkend zum 1. Oktober eine degressive Abschreibung (Degressive AfA) für neu errichtete Wohngebäude einzuführen. Dieser Schritt soll dazu beitragen, die Bau- und Immobilienbranche zu stabilisieren und den Wohnungsbau in Deutschland voranzutreiben. Die degressive AfA ermöglicht eine schnellere Refinanzierung von Investitionen und schafft Anreize für Investitionen in Immobilien. Sie ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent.

Hier ist eine Zusammenfassung der degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung):

1. Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
   
2. Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwerts steuerlich geltend gemacht werden.
   
3. Es besteht die Möglichkeit, von der degressiven AfA zur linearen AfA zu wechseln.
   
4. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres-Zeitraum) liegen.
   
5. Entscheidend für die Gewährung der degressiven AfA ist nicht mehr der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn.
   
6. Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
   
7. Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Begünstigt werden Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG und einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter.
   
8. Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz verbessert: Der Anwendungszeitraum für Neubauten wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze wurde von 4.800 Euro pro Quadratmeter auf 5.200 Euro pro Quadratmeter erhöht, und die begünstigten Herstellungs- oder Anschaffungskosten wurden von 2.500 Euro pro Quadratmeter auf 4.000 Euro pro Quadratmeter angehoben.

Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
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Im Jahr 2022 mussten Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten zahlen. Wenn man alle möglichen Arten von Betriebskosten mit ihren jeweiligen Einzelbeträgen zusammenrechnet, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 2,87 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine Wohnung mit einer Fläche von 80 Quadratmetern würde dies bedeuten, dass bei Anfall aller Betriebskostenarten insgesamt 2.755,20 Euro für das Abrechnungsjahr 2022 aufgebracht werden müssten. Diese Zahlen stammen aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Grundlage der bundesweiten Abrechnungsdaten des Jahres 2022 veröffentlicht hat.

Heiz- und Warmwasser

Im Abrechnungsjahr 2022 betrugen die durchschnittlichen Kosten für Heizung und Warmwasser 1,07 Euro pro Quadratmeter und Monat, wobei der Spitzenwert bei 1,82 Euro pro Quadratmeter und Monat lag. Diese Kosten werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter klimatische Bedingungen, der energetische Zustand der Wohnung und erhebliche Preisunterschiede zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme sowie zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern.

Die steigenden Energiepreise haben bereits im Jahr 2022 Auswirkungen auf viele Mieter gehabt, die mit teils vierstelligen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert wurden. Die immensen Erhöhungen der Energiekosten werden voraussichtlich jedoch noch stärker in der Abrechnung für das Jahr 2023 zu Buche schlagen, die den Mietern bis Ende des laufenden Jahres zugestellt werden muss. Trotz der Energiepreisbremsen im Jahr 2023 bleiben die Energiepreise hoch. Daher plädiert Melanie Weber-Moritz, die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, dringend für staatlich geförderte, sozialverträgliche Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere für Gebäude, die sich in einem energetisch mangelhaften Zustand befinden. Dies sei besonders wichtig, da einkommensschwache Haushalte oft in schlecht gedämmten Wohnungen mit ineffizienten Heizungsanlagen leben und dementsprechend hohe Heizkosten tragen müssen.

Betriebskosten im Überblick

Gemäß der Betriebskostenverordnung können – sofern im Mietvertrag wirksam vereinbart – die folgenden Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die angegebenen durchschnittlichen Vergleichswerte aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel beziehen sich auf Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2022:

• Heizung und Warmwasser: 1,07 Euro (Bandbreite: 0,32 – 1,82 Euro)
• Wasser/Abwasser: 0,27 Euro
• Hauswart, nicht separat abgerechnet: 0,35 Euro
• Hauswart, separat abgerechnet: 0,18 Euro
• Sach- und Haftpflichtversicherungen: 0,24 Euro
• Gebäudereinigung: 0,20 Euro
• Aufzug: 0,18 Euro
• Grundsteuer: 0,17 Euro
• Müllbeseitigung: 0,14 Euro
• Gartenpflege: 0,13 Euro
• Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen: 0,11 Euro
• Kosten der Beleuchtung: 0,05 Euro
• Straßenreinigung: 0,03 Euro
• Schornsteinreinigung: 0,03 Euro
• Sonstige Kosten (Sauna, Dachrinnenreinigung u.ä.): 0,07 Euro

Quelle: Deutscher Mieterbund
Bildquelle: Deutscher Mieterbund

Mindeststandard Warmwasser
Aufgrund der drastisch gestiegenen Gaspreise in Folge des Ukraine Krieges, hat ein Hauseigentümer die Gasversorgung im Sommer abgestellt, sodass neben der Heizung auch kein Warmwasser zur Verfügung stand. Das Verwaltungsgericht Frankfurt hat mit dem Urteil 8 L 1907/22 klargestellt, das auch Warmwasser zu den Mindeststandards modernen Wohnens gehöre und deswegen vom Vermieter garantiert werden muss.

Keine Umlage der Heizanlage
Das Landgericht Bonn mit dem Urteil 6 S 78/20 befasste sich mit einer Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung der Heizanlage, welcher der Vermieter nach Austausch geltend machte. Diese Umlage sei zu Unrecht erfolgt, das der Austausch der Anlage gesetzlich erforderlichen gewesen sei.

Funktionsfähigkeit und nicht Protokoll entscheidend
Auch wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung fehlen, kann dies nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren einwandfrei funktioniert. Diese Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln mit dem Urteil 19 U 104/14 gefällt. Dabei komme es nicht auf die fehlende Prüfprotokolle, sondern die Funktionsfähigkeit der Heizanlage. Deshalb muss der Auftraggeber, hier der Bauherr, auch die Schlussrechnung begleichen.

Zu warme Wohnung
Einem Mieter war die Wohnung in Berlin zu warm, da die ungedämmten Rohre im Winter für Temperaturen von 24 bis 26° sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/12) wies den Mietmangel, den der Mieter daraufhin geltend machte ab, da der Zustand schon beim Bezug der Wohnung bestanden habe.

Vorplomben von Heizkörpern
Ein Mieter-Ehepaar verlange, dass die Heizkörper, in den Räumen in denen nicht geheizt werden, verplombt werden. Da trotz der dauerhaften Abschaltung der Heizkörper monatliche Kosten entstanden sein. Das Amtsgericht München hat sich in dem Urteil 416 C 10714/20 auf die Seite des Vermieters gestellt. Mieter sein verpflichtet, alle Räume im Winter auf der untersten Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Zudem müssen die Mieter der Nachbarwohnungen, die nicht beheizten Räume des Mieter-Ehepaares, mitheizen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.

Mietmindern Abhängig von der Jahreszeit
In diesem Fall legte das Amtsgericht Gießen mit dem Urteil 48 C 48/15 fest, das bei einem kleinen Raum der nicht beheizbar war, die Mietminderung, im Winter acht Prozent und für den Monat April vier Prozent betragen darf.

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