Die Bevölkerung Deutschlands wird bis 2045 voraussichtlich um etwa 800.000 Menschen wachsen, wobei der Bevölkerungswachstum hauptsächlich in den Städten zu verzeichnen sein wird. In ländlichen Regionen zeigt sich hingegen ein sehr uneinheitliches Bild.

Die Bevölkerungszahl in Deutschland könnte bis 2045 auf etwa 85,5 Millionen ansteigen. Diese Einschätzung stammt aus der zehnten Bevölkerungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Demnach wird der Zuwachs vor allem durch Zuwanderung bedingt sein, während regionale Unterschiede deutlich hervortreten.

Die Prognose stützt sich auf langjährige demografische Entwicklungen in Deutschland, darunter Geburtenraten, Sterblichkeitsentwicklungen sowie Daten zur Außen- und Binnenwanderung. Auf dieser Grundlage schätzt das Institut, dass im Jahr 2045 etwa 800.000 Menschen mehr in der Bundesrepublik leben werden als 2023, was einem Anstieg von 0,9 Prozent entspricht.

Vor allem in Städten wird die Bevölkerung zunehmen

Wirtschaftsstarke Großstädte und Regionen werden laut BBSR einen Anstieg der Bevölkerung verzeichnen. In wirtschaftlich schwächeren Gebieten hingegen wird die Bevölkerungszahl zurückgehen, besonders in Landkreisen im Osten Deutschlands. Beispielsweise wird die Bevölkerung im Landkreis Erzgebirgskreis in Sachsen sowie in den thüringischen Landkreisen Greiz und Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt in den nächsten rund 20 Jahren um gut ein Fünftel schrumpfen.

Anders sieht es in Berlin und Umgebung aus – hier könnte die Bevölkerungszahl bis 2045 um mehr als zwölf Prozent steigen. Auch für die kreisfreien Städte Potsdam und Leipzig erwartet das BBSR einen Bevölkerungszuwachs. In diesen Städten prognostiziert das Institut bis 2045 sogar ein Plus von 14 bis fast 15 Prozent.

In einigen Regionen Westdeutschlands wird hingegen ein Rückgang der Bevölkerung erwartet. Dies betrifft laut Prognose Teile Nordhessens, angrenzende Gebiete im östlichen Nordrhein-Westfalen sowie Teile des Saarlands. Der Landkreis Ebersberg in Bayern könnte jedoch gemeinsam mit der Landeshauptstadt München bundesweit den stärksten Bevölkerungszuwachs verzeichnen – laut Prognose werden dort bis 2045 mehr als 15 Prozent mehr Menschen leben.

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
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Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) werden in Deutschland zunehmend Wärmepumpen in neuen Wohngebäuden zur Heizung eingesetzt. Innerhalb eines Jahrzehnts hat sich der Anteil der Wärmepumpen als primäre Heizquelle verdoppelt. Im Jahr 2023 wurden in 76,3% der genehmigten Wohngebäude Wärmepumpen verwendet.

Fast zwei Drittel (64,6%) der im Jahr 2023 fertiggestellten etwa 96.800 Wohngebäude nutzten Wärmepumpen als Hauptenergiequelle. Dies stellt einen Anstieg von 8 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr dar. Verglichen mit 2014, als der Anteil bei 31,8% lag, hat sich dieser Wert mehr als verdoppelt. In 68,9% aller 2023 fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) wurde eine Wärmepumpe als primäre Heizquelle eingesetzt, während ihr Einsatz in Mehrfamilienhäusern (MFH) mit 41,1% deutlich seltener war.

Erneuerbare Energiequellen in neuen Wohngebäuden

Wärmepumpen nutzen Geo- und Umweltthermie und zählen somit zu den erneuerbaren Energiequellen. Inzwischen wird ein Großteil der neu errichteten Wohngebäude in Deutschland überwiegend mit erneuerbaren Energien beheizt: In 69,3% der im Jahr 2023 fertiggestellten Wohngebäude war eine erneuerbare Energiequelle die primäre Heizquelle. Neben Erd- oder Luftwärmepumpen gehören zu den erneuerbaren Energien auch Holz, etwa in Pelletheizungen oder Kaminöfen (mit einem Anteil von 3,7% als primäre Heizenergiequelle), Solarthermie (0,5%), Biogas/Biomethan (0,3%) sowie sonstige Biomasse (0,2%).

Erneuerbare Energien kommen auch als ergänzende Energiequelle zum Einsatz, beispielsweise durch Holzöfen. Ob als primäre oder sekundäre Quelle – insgesamt wurden erneuerbare Energien im Jahr 2023 in vier von fünf neuen Wohngebäuden (79,6%) zum Heizen genutzt.

Fossile Energieträger in Neubauten

Im Jahr 2023 war Erdgas in 20,1% der Neubauten die zweitwichtigste primäre Energiequelle. Innerhalb eines Jahrzehnts hat sich der Anteil der Gasheizungen als Hauptenergiequelle mehr als halbiert; im Jahr 2014 lag dieser Anteil noch bei 50,7%. Fernwärme wurde in 8,2% der neuen Wohngebäude als primäre Heizquelle genutzt. Ölheizungen kamen nur noch in 300 neuen Wohnhäusern als Primärheizung zum Einsatz, was 0,3% der Neubauten entspricht.

Quelle: Destatis
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Laut dem Zensus 2022 gab es in Deutschland am 15. Mai 2022 etwa 43,1 Millionen Wohnungen, das sind 2,5 Millionen mehr als beim Zensus 2011. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung ist auf 94 m² gestiegen, was einen Anstieg von 3,0 m² im Vergleich zu 2011 bedeutet. Bundesweit liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,28 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Nettokaltmieten in Großstädten finden sich in München, Frankfurt am Main, Stuttgart und Heidelberg.

Die Zahl der Wohnungen aus der Gebäude- und Wohnungszählung beträgt 43,1 Millionen und entspricht somit weitgehend der Zahl der Wohnungen aus der Bestandsfortschreibung vom 31. Dezember 2021 (43,08 Millionen Wohnungen). Seit dem vorherigen Zensus 2011 ist die Zahl der Gebäude mit Wohnraum deutschlandweit um 1,0 Millionen gestiegen, was einem Zuwachs von 2,5 Millionen Wohnungen entspricht.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung hat sich seit dem Zensus 2011 auf 94,4 m² (+3,0 m²) erhöht. In den Ländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen stieg die Wohnfläche mit jeweils etwa 5 m² stärker an als in den westdeutschen Ländern (Zuwachs etwa 3 m²) oder in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin (Zuwachs unter 1 m²).

Quelle: Zensus
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Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes vorgeschlagen, rückwirkend zum 1. Oktober eine degressive Abschreibung (Degressive AfA) für neu errichtete Wohngebäude einzuführen. Dieser Schritt soll dazu beitragen, die Bau- und Immobilienbranche zu stabilisieren und den Wohnungsbau in Deutschland voranzutreiben. Die degressive AfA ermöglicht eine schnellere Refinanzierung von Investitionen und schafft Anreize für Investitionen in Immobilien. Sie ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent.

Hier ist eine Zusammenfassung der degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung):

1. Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
   
2. Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwerts steuerlich geltend gemacht werden.
   
3. Es besteht die Möglichkeit, von der degressiven AfA zur linearen AfA zu wechseln.
   
4. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres-Zeitraum) liegen.
   
5. Entscheidend für die Gewährung der degressiven AfA ist nicht mehr der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn.
   
6. Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
   
7. Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Begünstigt werden Neubauten mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG und einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter.
   
8. Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz verbessert: Der Anwendungszeitraum für Neubauten wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze wurde von 4.800 Euro pro Quadratmeter auf 5.200 Euro pro Quadratmeter erhöht, und die begünstigten Herstellungs- oder Anschaffungskosten wurden von 2.500 Euro pro Quadratmeter auf 4.000 Euro pro Quadratmeter angehoben.

Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
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München ist eine der dynamischsten Immobilienmetropolen Deutschlands. Der Wohnraumbedarf ist hoch, die Grundstückspreise steigen kontinuierlich – und die Auswahl des richtigen Bauträgers ist für Käufer, Investoren und Stadtplaner gleichermaßen entscheidend. In dieser Top-10-Liste sind Bauträger für München zusammengestellt, die sich durch Erfahrung, Qualität, lokale Verwurzelung und nachhaltige Projekte besonders hervorgetan haben.

1. WowoBau Wohnbau AG – Langjähriger Bauträger mit hoher Bauqualität und Auszeichnung für Wohnbauqualität.
   
2. Wertbau oHG – Familienunternehmen mit langjähriger Tradition, bekannt für durchdachte Grundrisse und hochwertige Immobilien.
   
3. Dawonia Real Estate – Einer der größten Bauträger in München und Bayern mit rund 25.000 Wohnungen im Portfolio.
   
4. Immoservice Eder GmbH – Regionaler Bauträger mit Fokus auf Eigenheime, Reihenhäuser und kleinere Neubau-Eigentumsprojekte rund um München.
   
5. Better Real Estate GmbH – Projektentwickler & Bauträger seit 1989, spezialisiert auf nachhaltige Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Substanz.
   
6. Hachinger Bau GmbH – Familienunternehmen, das in und um München hochwertige Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser baut.
   
7. Südhausbau (Ottmann GmbH & Co.) – Traditioneller Münchner Wohnungsbaugesellschaft mit großer Erfahrung, bereits tausende Einheiten errichtet.
   
8. RITTER Bauträger & Immobilien GmbH – Inhabergeführtes Unternehmen mit umfassendem Service: Projektentwicklung, Bau und Verwaltung.
   
9. Doblinger Unternehmensgruppe – Großes Immobilienunternehmen mit Sitz in München, aktiv in Wohn- und Gewerbeprojekten.
   
10. Baywobau – Bauträger mit langjähriger Tradition, bekannt für durchdachte Neubau-Quartiere und nachhaltige Bauweise.

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Mindeststandard Warmwasser
Aufgrund der drastisch gestiegenen Gaspreise in Folge des Ukraine Krieges, hat ein Hauseigentümer die Gasversorgung im Sommer abgestellt, sodass neben der Heizung auch kein Warmwasser zur Verfügung stand. Das Verwaltungsgericht Frankfurt hat mit dem Urteil 8 L 1907/22 klargestellt, das auch Warmwasser zu den Mindeststandards modernen Wohnens gehöre und deswegen vom Vermieter garantiert werden muss.

Keine Umlage der Heizanlage
Das Landgericht Bonn mit dem Urteil 6 S 78/20 befasste sich mit einer Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung der Heizanlage, welcher der Vermieter nach Austausch geltend machte. Diese Umlage sei zu Unrecht erfolgt, das der Austausch der Anlage gesetzlich erforderlichen gewesen sei.

Funktionsfähigkeit und nicht Protokoll entscheidend
Auch wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung fehlen, kann dies nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren einwandfrei funktioniert. Diese Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln mit dem Urteil 19 U 104/14 gefällt. Dabei komme es nicht auf die fehlende Prüfprotokolle, sondern die Funktionsfähigkeit der Heizanlage. Deshalb muss der Auftraggeber, hier der Bauherr, auch die Schlussrechnung begleichen.

Zu warme Wohnung
Einem Mieter war die Wohnung in Berlin zu warm, da die ungedämmten Rohre im Winter für Temperaturen von 24 bis 26° sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/12) wies den Mietmangel, den der Mieter daraufhin geltend machte ab, da der Zustand schon beim Bezug der Wohnung bestanden habe.

Vorplomben von Heizkörpern
Ein Mieter-Ehepaar verlange, dass die Heizkörper, in den Räumen in denen nicht geheizt werden, verplombt werden. Da trotz der dauerhaften Abschaltung der Heizkörper monatliche Kosten entstanden sein. Das Amtsgericht München hat sich in dem Urteil 416 C 10714/20 auf die Seite des Vermieters gestellt. Mieter sein verpflichtet, alle Räume im Winter auf der untersten Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Zudem müssen die Mieter der Nachbarwohnungen, die nicht beheizten Räume des Mieter-Ehepaares, mitheizen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.

Mietmindern Abhängig von der Jahreszeit
In diesem Fall legte das Amtsgericht Gießen mit dem Urteil 48 C 48/15 fest, das bei einem kleinen Raum der nicht beheizbar war, die Mietminderung, im Winter acht Prozent und für den Monat April vier Prozent betragen darf.

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